Certaines enseignes proposent à nouveau des crédits sur trente ans, absents des vitrines depuis longtemps. Cette durée « XXL » permet de séduire une clientèle de jeunes primo-accédants ayant besoin d'étirer au maximum leur temps de crédit afin d'obtenir une mensualité en phase avec leurs capacités financières.

Autre signe d'une meilleure disposition des prêteurs, l'annonce d'un possible octroi d'une seconde chance pour les candidats malheureux. Cette mesure de repêchage permettrait – sous certaines conditions – de présenter à nouveau à sa banque son dossier de crédit rejeté quelques mois plus tôt. En dépit des conditions édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui limite le financement des dossiers à un endettement maximal de 33 % (assurance décès incluse) et la durée de remboursement à vingt-cinq ans dans l'ancien (vingt-sept dans le neuf), une souplesse a été introduite.

« Les banques disposent d'une dérogation, dans la limite de 20 % des dossiers qu'elles financent. Cela permet de faire passer les crédits sur trente ans et les dossiers de personnes ayant un taux d'endettement légèrement supérieur à 33 % mais avec un “reste à vivre” très confortable », explique Caroline Arnould.

Des économies sur l'assurance

Ce repli des taux est-il un épiphénomène ou l'amorce d'une tendance plus durable ? « Les baisses enregistrées en ce début d'année ne sont pas dues au reflux du taux sur le marché mais plutôt à un ajustement tarifaire », commente Sandrine Allonier. Ces acteurs n'hésitent plus à bouger fréquemment leur barème afin de rester dans le jeu et d'afficher des conditions attractives. Pour autant, les experts du crédit semblent tous assez optimistes concernant la poursuite de cette courbe descendante.

« Il y a un consensus sur la baisse des taux directeurs au second semestre », indique Pierre Chapon. Le timing va dépendre du ralentissement de l'inflation et de la décision de la Banque centrale européenne, qui, après dix relèvements consécutifs, a laissé les taux en mode pause depuis octobre. Certains anticipent une annonce de la baisse en juin ou en juillet.

Mais rien n'est sûr. « Nous avons déjà connu un premier palier. Il y en aura d'autres, mais à ce jour la visibilité est encore limitée », commente Maël Bernier. De son côté, Pretto table sur un taux à 3,5 % à la fin de 2024. Cette nouvelle tendance et la correction progressive des prix de l'immobilier donnent une bouffée d'air aux candidats à l'emprunt. Ces derniers vont progressivement restaurer leur pouvoir d'achat immobilier. Pour concrétiser son projet, mieux vaut aujourd'hui « toper » un taux, quitte à le renégocier à la baisse dans quelques années.

À LIRE AUSSI Travaux immobiliers : les crédits auxquels vous avez droitConcernant l'assurance liée au prêt, voilà un poste de jolies économies à la clé. Pour ne pas perdre de temps au moment de la demande de crédit, on accepte habituellement la couverture « maison » de la banque prêteuse. Reste que cette assurance est souvent moins chère ailleurs. Il conviendra de la résilier aussitôt le crédit entamé pour la remplacer par une délégation d'assurance souscrite hors de la banque.

Selon un exemple du courtier Assurly, un couple ayant emprunté 400 000 € sur vingt-cinq ans est en mesure de réaliser 19 000 € d'économies sur le coût total de son assurance emprunteur s'il procède à une délégation ou à une substitution d'assurance. Une belle performance à ne pas négliger.

L’espoir renaît du côté du crédit immobilier

Après des mois de hausses rapides et ininterrompues des taux de crédit immobilier, paralysant l’activité du marché, il semble que les perspectives soient plus favorables aux emprunteurs depuis la toute fin d’année 2023. Entre la stabilisation, voire la baisse des taux pour certains profils, et le retour des grandes banques de réseau (qui avaient stoppé leur production en 2023), les futurs acquéreurs devraient – pour certains d’entre eux en tous cas – pouvoir de nouveau être accompagnés dans le financement de leurs projets.

« Depuis la fin de l’année 2023, certaines banques semblent avoir repris le dialogue avec les acquéreurs. C’est un signal positif à considérer pour le marché immobilier, d’autant que la très forte contraction du marché de la transaction avait eu des répercussions importantes sur le marché de la location », décrypte Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Maël Bernier, porte-parole de MeilleurTaux, se veut également rassurante : « Vu le niveau des OAT 10 ans, il n’y a aucune raison que les taux repartent à la hausse. Aujourd’hui, les OAT sont en baisse, entre 2,70% et 2,80%. Si elles restent à ce niveau-là, on aura certainement des baisses de taux dans les mois à venir, car même à 3,80% les banques reconstituent leurs marges ».

Si le signal est positif du côté du financement, il est toutefois à considérer avec prudence selon le président de Guy Hoquet l’Immobilier.

« Mais, si les vannes du crédit immobilier s’entrouvrent à nouveau, je reste prudent sur l’impact attendu. En effet, avec le phénomène d’inflation et l’envolée récente des taux, l’apport moyen demandé par les banques s’élève à 70 000 euros en moyenne nationale : une somme colossale pour un grand nombre de nos concitoyens », nuance ainsi Stéphane Fritz.

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Quid de l’absence de ministère du Logement en pleine crise du logement ?

Malgré les alertes répétées d’un grand nombre d’acteurs du logement depuis 24 mois, les pouvoirs publics ne semblent pas encore avoir pris la mesure des difficultés rencontrées par les Français pour se loger, en particulier depuis le second semestre 2023. L’Alliance pour le logement a d’ailleurs interpellé à nouveau le gouvernement au mois de janvier.

« Nous vivons une crise majeure du logement en France, qui ne se résoudra pas uniquement par le truchement des conditions d’emprunt. Nous manquons structurellement de logements pour répondre aux besoins de la population, que ce soit à la location ou à l’achat. Les pouvoirs publics doivent absolument se saisir de cette crise majeure pour proposer une politique du ‘vivre ensemble’ volontariste, inclusive et économiquement accessible à tous », observe Stéphane Fritz.

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Un léger recul des prix par rapport à décembre, mais une hausse sur 1 an

Sur l’ensemble du territoire, le nombre de mises sur le marché de biens anciens est en hausse sur le premier mois de l’année 2024, aussi bien rapport à janvier 2023 qu’au mois précédent.

Du côté des prix/mètre carré moyens, s’ils affichent une hausse de +2% en 1 an, ils marquent légèrement le pas par rapport à décembre 2023 à -1,5%.

Les maisons représentent environ 60% de l’offre disponible et tirent le marché vers le haut avec une offre qui dépasse à nouveau la barre des 100 000 biens en janvier 2024, en hausse de +3.5% en 1 an, et des prix/m2 à +1,6% sur la même période à 2 816 euros en moyenne.

C’est du côté des appartements que les indicateurs sont à la baisse en 1 an, tant du côté de l’offre (-1,6%) que du côté des prix/mètre carré, qui passent sous la barre des 4 800 euros, à -1,7%. Cette légère baisse du prix/mètre carré ne doit cependant pas masquer leur valeur moyenne élevée, qui peut rendre ce type de bien moins attractif pour certains acquéreurs.

Ces tendances seront évidemment à suivre dans les prochains mois : en effet, la « normalisation » des prix attendue par les acquéreurs, afin de se projeter de nouveau sur un achat immobilier pour une résidence principale ou un investissement locatif, sera-t-elle au rendez-vous ?

À partir de février et jusqu'à la fin de l'année, les banques françaises vont instaurer un dispositif de réexamen des demandes de crédit immobilier refusées. Une mesure qui sera étudiée à la demande des clients et qui devrait permettre de faciliter l'accès à la propriété.

À partir de février et jusqu'au mois de décembre 2024, se voir refuser un prêt immobilier par une banque ne sera plus une fatalité. Cette mesure, mise en place par les banques progressivement à partir de février 2024, s'appliquera jusqu'à fin du mois de décembre.

Qui est concerné ?

Le "dispositif temporaire d'accompagnement (est) destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers", explique Nicolas Namias, président de la Fédération bancaire française (FBF). Quand ils auront pris connaissance des "raisons de la décision de leur banque" et s'ils remplissent les conditions, les clients pourront demander "un réexamen de leur dossier de crédit".

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Toutefois, tous les prétendants à l'acquisition ne pourront pas accéder au réexamen. Le taux d'endettement maximal autorisé pour les ménages en France est de 35 %. L'objectif est de limiter le surendettement des emprunteurs. Sont exclus du dispositif, "les candidats à l'emprunt inscrits sur les fichiers d'incidents de paiements gérés par la Banque de France (FICP, FCC)".

Pour quel projet immobilier ?

Le réexamen des crédits immobiliers peut concerner tout type de projet : les dossiers de financement de résidence principale, secondaire tout comme les demandes d'investissement locatif. 

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Cette mesure transitoire et temporaire durera le temps de la "phase d'ajustement du marché du crédit, marquée par un contexte de remontée des taux et de fortes disparités entre les régions", expliquait le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en décembre dernier.

 

 

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