• 6.900.000 € Villa Cannes (Ashley HP) proche de la Pointe Croisette la place à pied à 10 minutes du centre de Cannes

Surface 375 m²
6 pièces
Climatisation
Piscine avec pool house dans un jardin paysager
Consommation énergie primaire: 32 kWh/m²/an
Prix: 6.900.000€ dont 6% ttc
 
 

• Chalet Courchevel

Surface 438m2
10 pièces
6 Chambres
6 SDB
Salon avec cheminée
Cuisine équipée
Salle de jeux Billard bar, salle de cinéma
Spa, jacuzzi
Parking pour 6 voitures
Ce chalet est vraiment l'un des meilleurs emplacements de Courchevel, il est accessible skis aux pieds et offre une vue imprenable sur les sommets de la Saulire.
Le parking souterrain donne un accès direct au chalet. Le chalet fait partie d'une copropriété de 5 propriétaires avec un gardien toute l'année pour l'entretien du terrain et la sécurité.
Le chalet est vendu entièrement meublé
Prix: 23.000.000 + 3% HT honoraires

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TAXE FONCIÈRE

Taxe foncière : focus sur le dégrèvement pour vacance

Un texte fiscal permet à un propriétaire de bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière pour un logement destiné à la location nue, ou en immobilier d’entreprise, à certaines conditions. Le Conseil d’État a récemment apporté des précisions, à ce sujet !

Documents connexes

Taxe foncière - Dégrèvement [Notice]

Vacance de maison ou inexploitation d'immeuble [Mémento]

Dégrèvement : en droit

Pour un logement... La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est en principe établie et due pour une année entière, d’après la situation du bien concerné au 1er  janvier (CGI art. 1415) . La date de limite de paiement est fixée au 15.10.2020, en principe (20.10.2020 pour un paiement en ligne).

Un dégrèvement possible... Un propriétaire peut obtenir un dégrèvement en cas de « vacance » d’un logement « normalement » destiné à la location. La TF est dégrevée du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance, jusqu’au dernier jour du mois de la fin de la vacance (CGI art. 1389) .

Sous conditions... Pour prétendre au dégrèvement, des conditions sont à réunir. Le texte impose une vacance « indépendante de la volonté du contribuable », pour une durée minimale de 3 mois consécutifs, sans interruption (BOI-IF-TFB-50-20-30 n° 230) . Pour le fisc, un logement destiné à la location en meublé ne peut bénéficier du texte (BOI-IF-TFB-50-20-30 n° 80) .

Dégrèvement : en pratique

Ce qu’il faut prendre en compte. Le caractère involontaire de la vacance doit s’apprécier « eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin »(p.ex. CE 26.07.2018 n° 404237) .

En cas de mise en vente. Pour le Conseil d’État, le fait qu’un logement soit mis en vente n’est pas nécessairement « de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement ». Celui-ci reste possible si le logement concerné reste proposé à la location, avec des démarches pour trouver des (nouveaux) locataires (CE 05.06.2020 n° 423066) .

Au titre de la crise sanitaire. Un bailleur, qui s’est trouvé dans l’impossibilité de (re)louer un logement pendant la période de l’état d’urgence sanitaire (du 24.03.2020 au 10.07.2020), peut tenter de demander un dégrèvement, au titre de l’article 1399 du CGI.

Demande de dégrèvement. Le dégrèvement peut/doit être demandé, auprès des services fiscaux, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la durée minimale requise pour la vacance est atteinte (LPF art. R 196-5) . P.ex., si un logement est resté vacant d’avril à juillet 2020, le dégrèvement peut être demandé d’ici fin 2021.

Conseil. L’idéal est de pouvoir justifier d’un mandat de recherche de locataires, confié à un professionnel, suivant un niveau de loyer fixé puis au besoin adapté au regard du marché local (CE 12.06.2019 n° 418475 et 14.06.2017 n° 400351) .

Et en immobilier d’entreprise ?

Un dégrèvement possible... Au titre de l’art. 1389 du CGI, un dégrèvement de TF peut aussi être demandé en cas d’inexploitation d’un bien à usage commercial ou industriel, sous conditions. Le fait qu’un bien ait été donné en location-gérance ne fait pas obstacle au dégrèvement (CE 18.11.20219 n° 418466) .

Sous conditions... Pour bénéficier du dégrèvement, une inexploitation de 3 mois au moins, indépendante de la volonté du propriétaire, est à prouver. Notez que, pour le Conseil d’État, des « circonstances inhérentes » au bien, tels des défauts, dont il est affecté et ayant entraîné une décision administrative ayant fait obstacle à l’exploitation, ne peuvent suffire à caractériser le caractère contraint de l’inexploitation (CE 29.06.2020 n° 434521) .

Le fait qu’un logement soit mis en vente n’empêche pas de demander un dégrèvement pour vacance (d’au moins 3 mois), si le logement reste proposé à la location nue, avec un loyer fixé et adapté au vu du marché. Tenez compte des conditions spécifiques à respecter, pour un bien commercial ou industriel.

 

 

SEQUESTRE
Vous avez trouvé un bien immobilier rentable.
Vous l’avez visité. Vous avez envoyé une offre d’achat au vendeur (ou à l’agent immobilier qui le représente). Et l’offre a été acceptée !
Quelques jours plus tard, vous êtes donc chez le notaire pour signer un « compromis de vente ».
Ce compromis marque le départ du délai de 2 ou 3 mois durant lequel vous allez devoir boucler votre financement avec la banque, pour finalement signer l’acte définitif, toujours chez le notaire.
Le notaire vous demande de verser immédiatement 5 % du prix du bien (parfois même 10 %).Stupeur ! Vous n’étiez pas au courant.
Et vous n’avez peut-être même pas une telle somme disponible. Mais c’est le « séquestre ».
Et tout le monde a l’air de trouver cela normal.
Qu’est-ce que le séquestre ?
Il faut comprendre que, lorsqu’il signe avec vous, le vendeur prend un gros risqu
La procédure normale est la suivante :
L’acheteur signe le compromis.
Il va alors voir une ou plusieurs banques afin d’obtenir un financement.
S’il l’obtient, tout va bien.
S’il ne l’obtient pas, il donne une attestation de refus de prêt, et le vendeur peut vendre son bien à quelqu’un d’autre.
Ce n’est pas drôle pour le vendeur, car il a perdu du temps, et il doit tout recommencer de zéro.
Mais il y a pire
Pour le vendeur, pire, c’est quand l’acheteur « fait le mort ».
C’est-à-dire que : Soit il ne va jamais chercher les financements. Soit il n’a pas son financement, mais il ne dit rien à personne. C’est terrible pour le vendeur, car il est bloqué.
Le bien est en effet sous compromis. Le vendeur doit donc attendre la fin du compromis pour se dégager et pouvoir trouver un autre acheteur.
C’est pour éviter cela que le séquestre existe.
En effet, dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ses engagements, le vendeur pourra garder le séquestre comme dédommagement.
Et comme aucun acheteur, même peu sérieux, n’a envie de perdre 5 % du prix du bien, le séquestre oblige l’acheteur à être sérieux.
De plus, le séquestre montre au vendeur que l’acheteur est un minimum solvable (acheter un bien immobilier sans avoir en poche au moins 5 % de sa valeur est un peu dangereux…).
Attention : si, en tant qu’acheteur, vous ne respectez pas vos engagements, le vendeur peut vous poursuivre et demander à être indemnisé, même si vous n’avez pas versé de séquestre.
Mais sans séquestre, c’est quand même moins facile. Il ne sait même pas si vous êtes solvable…
En tant qu’acheteur, vous n’avez peut-être pas envie de verser de séquestre
En effet, même si vous avez cet argent, il est peut-être placé.
Et vous n’avez pas envie de l’immobiliser pendant 2 ou 3 mois chez un notaire.
Par exemple, 5 % de 300.000 euros représentent quand même 15.000 euros. Et mieux vaut avoir 15.000 euros investis et rapportant des intérêts plutôt qu’en train de dormir sur le compte d’un notaire. Dans ce cas, pensez absolument à indiquer dans votre offre que vous procéderez à l’achat « sans séquestre ».
En général, les vendeurs ne s’y opposent pas car ils se concentrent sur le prix.
S’ils s’opposent quand-même à cette clause, n’hésitez pas à proposer de mettre 1.000 ou 2.000 euros.
Cela les rassurera et vous évitera de sortir une somme importante.
En effet, le séquestre n’est pas obligatoire, et son montant est totalement négociable.
Mais attention. Pensez bien à toujours parler du séquestre (et de son absence potentielle) dès que vous faites votre offre d’achat. N’attendez surtout pas la rédaction du compromis.

Revenus fonciers : du nouveau pour les travaux déductibles

Le Conseil d’État vient à nouveau de se prononcer, à une double reprise, sur la nature des travaux déductibles en matière de revenus fonciers, lorsque des travaux sont réalisés pour un immeuble d’habitation. Un point s’impose, à ce sujet...

Travaux déductibles : les critères

En droit. En application de l’article 31 du Code général des impôts (CGI), un propriétaire assujetti à l’impôt sur le revenu (une personne physique, ou une SCI concernée) peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux réalisés pour/dans un immeuble. Sont concernées les dépenses de réparation et d’entretien (effectivement) supportées par le propriétaire, outre «les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement»(CGI, art. 31 I 1° a. et b.) . Ainsi, le caractère déductible ou non de travaux doit s’apprécier au vu de leur nature. Des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles. Des travaux de reconstruction ou d’agrandissement» ne le sont pas. C’est-à-dire ?
Travaux de reconstruction. Le Conseil d’État vient de confirmer que doivent «être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962 - dans le même esprit : CAA Versailles 01.03.2022 20VE00914 et 20VE00913) .
Travaux d’agrandissement. Pour le Conseil d’État, doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement «ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962) . C’est par ex. le cas pour la transformation d’un grenier impliquant une augmentation de la surface habitable de 27 m² à 70 m²(CE 03.03.2022 n° 447962) .

Travaux déductibles : les précisions

Aménagement/transformation. Dans une affaire, le Conseil d’État a précisé que des «travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable»(CE 03.03.2022 n° 447962) . Dans une autre affaire, des juges avaient estimé que les travaux réalisés par une SCI pour transformer un hôtel en logements n’étaient pas déductibles. Mais le Conseil d’État a annulé leur arrêt, car en l’espèce les travaux n’avaient «pas affecté de manière importante le gros œuvre et n’étaient pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135) .
Réhabilitation/restauration. Une opération de restauration/réhabilitation peut comporter à la fois des travaux de réparation ou d’amélioration, et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. En pareil cas, la déductibilité des travaux «dépend de leur caractère dissociable ou indissociable»(rép. min. n° 56076 du 16.02.2010 JOAN p. 1661) . À cet égard, pour le Conseil d’État, des juges ne sauraient hâtivement considérer que tous les travaux ont le caractère de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. A été ainsi annulé un arrêt ayant jugé que certains travaux, qui n’avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre, étaient indissociables de ceux réalisés pour transformer un grenier en surface habitable (arrêt 447962) .
Conseil. En cas de litige, veillez à pouvoir justifier de la nature des travaux déductibles (entretien, réparation ou amélioration), et au besoin de leur caractère dissociable d’autres travaux de reconstruction ou d’agrandissement (CAA Paris16.02.2022 20PA00468 et CAA Lyon 27.01.2022 21LY02221) .
Des travaux d’aménagement interne n’affectant pas le gros œuvre, quelle que soit leur importance, sont déductibles s’ils n’impliquent pas d’augmentation de volume ou de surface habitable. Des réparations/améliorations réalisées lors d’une réhabilitation/restauration sont déductibles si elles sont dissociables des gros travaux (agrandissement...).