Acheter un bien immobilier, c’est s’engager sur une longue période. Il est donc essentiel de bien évaluer son budget et de prendre en compte les frais annexes, à ne pas négliger, avant de souscrire un crédit.

Achat immobilier, soyez vigilent sur les premiers frais annexes

À l’occasion de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit savoir qu’il est dans l’obligation de verser un acompte au vendeur du bien immobilier. Cet acompte, négociable, représente généralement 10 % du prix d’achat, selon acecrédit.fr, courtier en crédit immobilier : « Cette étape intervient alors que l’acquéreur n’a pas encore souscrit son crédit immobilier : c’est l’apport personnel qui doit permettre de couvrir cette première dépense », précise la société de courtage. À noter qu’en cas de rétractation injustifiée de l’acquéreur, le vendeur a la possibilité de conserver l’acompte. Autres dépenses à ne pas négliger au moment de l’achat : les frais de dossier. Ces derniers s’élèvent en moyenne entre 600 € et 1 000 € et peuvent atteindre jusqu’à 1 % du capital emprunté. En revanche, si l’acquéreur passe par un courtier en crédit, les honoraires perçus par celui-ci se substituent à ceux demandés par les organismes bancaires.

Bon à savoir

Alors que dans le cadre des crédits classiques, les frais de dossier peuvent atteindre 1 % du capital emprunté, certains crédits, comme le prêt à taux zéro (PTZ), en sont exempts.

N'oubliez pas non plus les garanties bancaires et les assurances obligatoires

Les garanties protègent les banques contre les risques d’impayés. La caution, qui est la garantie la plus courante, représente en moyenne 1,2 % du montant emprunté. Son coût se compose d’une commission et d’une participation au fonds mutuel de garantie (FMG) : 75 % de la somme versée au FMG est récupérée par les emprunteurs une fois le crédit totalement remboursé ou en cas de revente. Il existe d’autres garanties, comme l’hypothèque ou le nantissement, qui nécessitent un acte notarié, mais la somme engagée ne peut être récupérée. Le choix de la garantie dépend principalement du profil de l’emprunteur. Ce dernier ne doit pas non plus négliger le coût des assurances demandées par les établissements bancaires, dont certaines sont obligatoires. C’est le cas de l’assurance décès-invalidité, qui représente près de 10 % du crédit. Son coût varie selon le type de contrat, l’âge de l’emprunteur et son état de santé.

Le nantissement, comment ça marche ?

Dans le cadre du nantissement, l’emprunteur apporte en caution un bien immobilier ou des valeurs mobilières.

Attention aux frais de notaire : jusqu’à 8 % du prix d’achat dans l’ancien

Au-delà des frais bancaires, les acheteurs ne doivent pas oublier certaines dépenses, comme les frais de notaire ou la taxe foncière. Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, et 7 à 8 % dans l'ancien ou pour un terrain à bâtir. De son côté, la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l’acquéreur, proportionnellement à leur durée d'occupation respective sur l'année. Elle est calculée en fonction de l’adresse du logement et du taux d’impôt voté par la collectivité territoriale. De plus, si le bien acheté se trouve dans une copropriété, l’acquéreur doit prévoir le remboursement de l’avance de charges au vendeur ainsi que les frais d’ouverture du compte auprès du syndic. Enfin, dans le cadre de l’achat d’une maison neuve, les acquéreurs doivent également prévoir le paiement de différentes taxes (taxe locale d’équipement, participation pour raccordement à l’égout, etc.), dont le montant varie d’une ville à l’autre.

Revenus fonciers : du nouveau pour les travaux déductibles

Le Conseil d’État vient à nouveau de se prononcer, à une double reprise, sur la nature des travaux déductibles en matière de revenus fonciers, lorsque des travaux sont réalisés pour un immeuble d’habitation. Un point s’impose, à ce sujet...

Travaux déductibles : les critères

En droit. En application de l’article 31 du Code général des impôts (CGI), un propriétaire assujetti à l’impôt sur le revenu (une personne physique, ou une SCI concernée) peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux réalisés pour/dans un immeuble. Sont concernées les dépenses de réparation et d’entretien (effectivement) supportées par le propriétaire, outre «les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement»(CGI, art. 31 I 1° a. et b.) . Ainsi, le caractère déductible ou non de travaux doit s’apprécier au vu de leur nature. Des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles. Des travaux de reconstruction ou d’agrandissement» ne le sont pas. C’est-à-dire ?
Travaux de reconstruction. Le Conseil d’État vient de confirmer que doivent «être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962 - dans le même esprit : CAA Versailles 01.03.2022 20VE00914 et 20VE00913) .
Travaux d’agrandissement. Pour le Conseil d’État, doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement «ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962) . C’est par ex. le cas pour la transformation d’un grenier impliquant une augmentation de la surface habitable de 27 m² à 70 m²(CE 03.03.2022 n° 447962) .

Travaux déductibles : les précisions

Aménagement/transformation. Dans une affaire, le Conseil d’État a précisé que des «travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable»(CE 03.03.2022 n° 447962) . Dans une autre affaire, des juges avaient estimé que les travaux réalisés par une SCI pour transformer un hôtel en logements n’étaient pas déductibles. Mais le Conseil d’État a annulé leur arrêt, car en l’espèce les travaux n’avaient «pas affecté de manière importante le gros œuvre et n’étaient pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135) .
Réhabilitation/restauration. Une opération de restauration/réhabilitation peut comporter à la fois des travaux de réparation ou d’amélioration, et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. En pareil cas, la déductibilité des travaux «dépend de leur caractère dissociable ou indissociable»(rép. min. n° 56076 du 16.02.2010 JOAN p. 1661) . À cet égard, pour le Conseil d’État, des juges ne sauraient hâtivement considérer que tous les travaux ont le caractère de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. A été ainsi annulé un arrêt ayant jugé que certains travaux, qui n’avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre, étaient indissociables de ceux réalisés pour transformer un grenier en surface habitable (arrêt 447962) .
Conseil. En cas de litige, veillez à pouvoir justifier de la nature des travaux déductibles (entretien, réparation ou amélioration), et au besoin de leur caractère dissociable d’autres travaux de reconstruction ou d’agrandissement (CAA Paris16.02.2022 20PA00468 et CAA Lyon 27.01.2022 21LY02221) .
Des travaux d’aménagement interne n’affectant pas le gros œuvre, quelle que soit leur importance, sont déductibles s’ils n’impliquent pas d’augmentation de volume ou de surface habitable. Des réparations/améliorations réalisées lors d’une réhabilitation/restauration sont déductibles si elles sont dissociables des gros travaux (agrandissement...).
 

Définition

Les travaux de réparation et d'entretien sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. 
Les dépenses engagées en vue de modifier la destination d'un immeuble peuvent être également admises s'il s'agit de réparations qui auraient été en tout état de cause nécessaires, compte tenu de l'état de l'immeuble au moment du changement de.destination. 
Le remplacement de la chaudière du chauffage central constitue une dépense de réparation et d'entretien. Mais lorsque cette opération s'accompagne de l'adjonction d'éléments nouveaux, les frais correspondant aux agencements nouveaux ont le caractère de dépenses d'amélioration.

Les conditions exigées

Pour être déductibles des revenus fonciers, ces dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire. 
Les dépenses de réparation et d'entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire.et.non.au.locataire. 
En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. 
Un propriétaire qui reprend possession d'un appartement après le départ de ses locataires en vue de l'occuper doit être regardé comme s'en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d'autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
Elles doivent avoir été réellement payées au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux. 
Elles ne doivent pas avoir entraîné un accroissement de l'actif immobilier du propriétaire. Faute de quoi, elles sont considérées comme une opération de reconstruction et, par suite, comme des dépenses d'investissement non déductibles. 
Elles doivent être prouvées par des justificatifs. 

 

Les réparations locatives

Il s'agit des réparations qui sont à la charge du locataire par application de l'article 1754 du Code civil. En principe, elles n'ont pas le caractère d'une charge de la propriété et ne sont donc pas déductibles du revenu foncier, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure. 
Les dépenses de réparations locatives - et notamment les frais de réfection des peintures intérieures - peuvent donc être déductibles dans les deux cas suivants :

• Quand elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure;
• Quand elles sont engagées, avant l'installation du locataire, en vue de faciliter la location. La déduction doit toutefois être refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.

 
Toutefois, si le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier peut les déduire du montant brut de ses loyers en tant que dépenses supportées pour le compte des locataires. 
Mais cette solution est subordonnée à la condition que la location ne puisse pas être considérée comme anormale, compte tenu notamment des rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties.

Dépenses particulières

En plus des sommes effectivement payées au titre des travaux, le propriétaire peut déduire les honoraires versés à l'architecte chargé de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance du chantier. 
Quand le propriétaire fait appel à des salariés, ces rémunérations sont admises en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles. 
Constitue une charge déductible des revenus fonciers l'indemnité d'éviction qu'un bailleur a dû verser à son locataire en vue d'obtenir la libération des locaux afin d'y faire procéder à des travaux. 
Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale. 

La location meublée : quelles taxes?

La contribution économique territoriale (CET)

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, le bailleur est redevable de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt est composé :

• d'une part d'une cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• d'autre part d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE vise toutes les personnes pratiquant une activité professionnelle non salariée et ne correspondant à aucun des cas d'exonération prévu. Les activités de location et de sous-location meublée sont réputées être exercées à titre professionnel, de ce fait elles sont passibles de la CFE sauf exonération expresse.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article « La contribution économique territoriale ».

La taxe foncière

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière.
La taxe foncière est due par le propriétaire, toutefois il peut réclamer la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire, par le biais des charges réelles et des charges forfaitaires si cela a été prévu dans le contrat par une clause expresse.
Pour en savoir plus : « Tout sur la taxe foncière ».

La taxe d'habitation

Elle est due par l'occupant au 1er janvier de l'année. Dans la plupart des cas c'est le locataire qui en est redevable. Le bailleur en redevient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location. C'est notamment le cas dans l'hypothèse de location saisonnière et ce même si le logement est loué au 1er janvier.
Pour en savoir plus : « La taxe d'habitation ».

La taxe de séjour

Elle peut être mise en place par les conseils municipaux dans des stations classées et des communes touristiques. Le montant de la taxe de séjour est compris entre 0,20 € et 1,50 € par personne et par nuitée. Cette taxe est récupérable sur le locataire.
Toujours vous renseigner auprès de la mairie du lieu de situation du logement, pour savoir si votre logement y est soumis ou non et quel en est le montant.

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) son soumis au titre des revenus du patrimoine à :

• la contribution sociale généralisée (CSG) ;
• le prélèvement social ;
• la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 15,5%.
Notez que les loueurs en meublé professionnels inscrits au Registre du commerce et des sociétés peuvent être assujettis à des cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, retraite, etc.).

La TVA

Dans certaines hypothèses, le loueur en meublé sera assujetti à la TVA. Il faut pour cela que la location s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes :

• petit déjeuner ;
• nettoyage régulier des locaux ;
• fourniture de linge de maison ;
• réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sont essentiellement concernées par la TVA, les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services.
Lorsque vous y êtes soumis, le régime de la TVA vous permet de déduire de la TVA que vous recevez de vos clients sur les loyers et prestations (et que vous reversez à l'Etat), la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats.

La taxe Apparue sur les loyers des micro-logements

Les logements loués à usage de résidence principale d'une surface inférieure ou égale à 14m² situés dans une zone tendue peuvent être frappés par la taxe Apparu dite taxe sur les micro-logements. En 2016, cela concernait tous les logements dont le loyer mensuel hors charges est supérieur à 41,64 € par mètre carré de surface habitable.
Cette taxe a pour effet d'annuler le gain réalisé par le bailleur qui a fixé un loyer excédant ce plafond. C'est une forte incitation à respecter ce seuil dès la signature ou à réajuster le loyer en cours de bail, cela d'autant plus que cette taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.

Location meublée : les exonérations

En meublé, vous pouvez être exonéré d'impôt sur les loyers dans les deux hypothèses suivantes :

Louer une pièce de votre résidence principale

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt sous réserve que la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire. Pour bénéficier de cette dernière condition, le locataire doit pouvoir justifier d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD d'usage. Le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux conclus en 2017, le loyer ne doit pas dépasser 184 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 135 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.
Exemple : Vous louez à Paris, dans votre résidence principale, une chambre de 18 m² à un étudiant. Pour être exonéré d'impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2017 (184 x 18) / 12 = 276 €.

Le cas particulier des chambres d'hôtes

Vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € par an, sans compter cependant les prestations annexes qui pourraient s'y ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.).
En revanche, si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.
Exemple : Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2017 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros.
Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés. Dans les autres cas, vous êtes imposé.