Définition

Les travaux de réparation et d'entretien sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. 
Les dépenses engagées en vue de modifier la destination d'un immeuble peuvent être également admises s'il s'agit de réparations qui auraient été en tout état de cause nécessaires, compte tenu de l'état de l'immeuble au moment du changement de.destination. 
Le remplacement de la chaudière du chauffage central constitue une dépense de réparation et d'entretien. Mais lorsque cette opération s'accompagne de l'adjonction d'éléments nouveaux, les frais correspondant aux agencements nouveaux ont le caractère de dépenses d'amélioration.

Les conditions exigées

Pour être déductibles des revenus fonciers, ces dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire. 
Les dépenses de réparation et d'entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire.et.non.au.locataire. 
En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. 
Un propriétaire qui reprend possession d'un appartement après le départ de ses locataires en vue de l'occuper doit être regardé comme s'en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d'autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
Elles doivent avoir été réellement payées au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux. 
Elles ne doivent pas avoir entraîné un accroissement de l'actif immobilier du propriétaire. Faute de quoi, elles sont considérées comme une opération de reconstruction et, par suite, comme des dépenses d'investissement non déductibles. 
Elles doivent être prouvées par des justificatifs. 

 

Les réparations locatives

Il s'agit des réparations qui sont à la charge du locataire par application de l'article 1754 du Code civil. En principe, elles n'ont pas le caractère d'une charge de la propriété et ne sont donc pas déductibles du revenu foncier, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure. 
Les dépenses de réparations locatives - et notamment les frais de réfection des peintures intérieures - peuvent donc être déductibles dans les deux cas suivants :

• Quand elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure;
• Quand elles sont engagées, avant l'installation du locataire, en vue de faciliter la location. La déduction doit toutefois être refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.

 
Toutefois, si le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier peut les déduire du montant brut de ses loyers en tant que dépenses supportées pour le compte des locataires. 
Mais cette solution est subordonnée à la condition que la location ne puisse pas être considérée comme anormale, compte tenu notamment des rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties.

Dépenses particulières

En plus des sommes effectivement payées au titre des travaux, le propriétaire peut déduire les honoraires versés à l'architecte chargé de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance du chantier. 
Quand le propriétaire fait appel à des salariés, ces rémunérations sont admises en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles. 
Constitue une charge déductible des revenus fonciers l'indemnité d'éviction qu'un bailleur a dû verser à son locataire en vue d'obtenir la libération des locaux afin d'y faire procéder à des travaux. 
Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale. 

La location meublée : quelles taxes?

La contribution économique territoriale (CET)

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, le bailleur est redevable de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt est composé :

• d'une part d'une cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• d'autre part d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE vise toutes les personnes pratiquant une activité professionnelle non salariée et ne correspondant à aucun des cas d'exonération prévu. Les activités de location et de sous-location meublée sont réputées être exercées à titre professionnel, de ce fait elles sont passibles de la CFE sauf exonération expresse.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article « La contribution économique territoriale ».

La taxe foncière

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière.
La taxe foncière est due par le propriétaire, toutefois il peut réclamer la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire, par le biais des charges réelles et des charges forfaitaires si cela a été prévu dans le contrat par une clause expresse.
Pour en savoir plus : « Tout sur la taxe foncière ».

La taxe d'habitation

Elle est due par l'occupant au 1er janvier de l'année. Dans la plupart des cas c'est le locataire qui en est redevable. Le bailleur en redevient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location. C'est notamment le cas dans l'hypothèse de location saisonnière et ce même si le logement est loué au 1er janvier.
Pour en savoir plus : « La taxe d'habitation ».

La taxe de séjour

Elle peut être mise en place par les conseils municipaux dans des stations classées et des communes touristiques. Le montant de la taxe de séjour est compris entre 0,20 € et 1,50 € par personne et par nuitée. Cette taxe est récupérable sur le locataire.
Toujours vous renseigner auprès de la mairie du lieu de situation du logement, pour savoir si votre logement y est soumis ou non et quel en est le montant.

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) son soumis au titre des revenus du patrimoine à :

• la contribution sociale généralisée (CSG) ;
• le prélèvement social ;
• la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 15,5%.
Notez que les loueurs en meublé professionnels inscrits au Registre du commerce et des sociétés peuvent être assujettis à des cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, retraite, etc.).

La TVA

Dans certaines hypothèses, le loueur en meublé sera assujetti à la TVA. Il faut pour cela que la location s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes :

• petit déjeuner ;
• nettoyage régulier des locaux ;
• fourniture de linge de maison ;
• réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sont essentiellement concernées par la TVA, les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services.
Lorsque vous y êtes soumis, le régime de la TVA vous permet de déduire de la TVA que vous recevez de vos clients sur les loyers et prestations (et que vous reversez à l'Etat), la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats.

La taxe Apparue sur les loyers des micro-logements

Les logements loués à usage de résidence principale d'une surface inférieure ou égale à 14m² situés dans une zone tendue peuvent être frappés par la taxe Apparu dite taxe sur les micro-logements. En 2016, cela concernait tous les logements dont le loyer mensuel hors charges est supérieur à 41,64 € par mètre carré de surface habitable.
Cette taxe a pour effet d'annuler le gain réalisé par le bailleur qui a fixé un loyer excédant ce plafond. C'est une forte incitation à respecter ce seuil dès la signature ou à réajuster le loyer en cours de bail, cela d'autant plus que cette taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.

Location meublée : les exonérations

En meublé, vous pouvez être exonéré d'impôt sur les loyers dans les deux hypothèses suivantes :

Louer une pièce de votre résidence principale

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt sous réserve que la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire. Pour bénéficier de cette dernière condition, le locataire doit pouvoir justifier d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD d'usage. Le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux conclus en 2017, le loyer ne doit pas dépasser 184 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 135 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.
Exemple : Vous louez à Paris, dans votre résidence principale, une chambre de 18 m² à un étudiant. Pour être exonéré d'impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2017 (184 x 18) / 12 = 276 €.

Le cas particulier des chambres d'hôtes

Vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € par an, sans compter cependant les prestations annexes qui pourraient s'y ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.).
En revanche, si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.
Exemple : Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2017 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros.
Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés. Dans les autres cas, vous êtes imposé.