FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TAXE FONCIÈRE

Taxe foncière : focus sur le dégrèvement pour vacance

Un texte fiscal permet à un propriétaire de bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière pour un logement destiné à la location nue, ou en immobilier d’entreprise, à certaines conditions. Le Conseil d’État a récemment apporté des précisions, à ce sujet !

Documents connexes

Taxe foncière - Dégrèvement [Notice]

Vacance de maison ou inexploitation d'immeuble [Mémento]

Dégrèvement : en droit

Pour un logement... La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est en principe établie et due pour une année entière, d’après la situation du bien concerné au 1er  janvier (CGI art. 1415) . La date de limite de paiement est fixée au 15.10.2020, en principe (20.10.2020 pour un paiement en ligne).

Un dégrèvement possible... Un propriétaire peut obtenir un dégrèvement en cas de « vacance » d’un logement « normalement » destiné à la location. La TF est dégrevée du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance, jusqu’au dernier jour du mois de la fin de la vacance (CGI art. 1389) .

Sous conditions... Pour prétendre au dégrèvement, des conditions sont à réunir. Le texte impose une vacance « indépendante de la volonté du contribuable », pour une durée minimale de 3 mois consécutifs, sans interruption (BOI-IF-TFB-50-20-30 n° 230) . Pour le fisc, un logement destiné à la location en meublé ne peut bénéficier du texte (BOI-IF-TFB-50-20-30 n° 80) .

Dégrèvement : en pratique

Ce qu’il faut prendre en compte. Le caractère involontaire de la vacance doit s’apprécier « eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin »(p.ex. CE 26.07.2018 n° 404237) .

En cas de mise en vente. Pour le Conseil d’État, le fait qu’un logement soit mis en vente n’est pas nécessairement « de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement ». Celui-ci reste possible si le logement concerné reste proposé à la location, avec des démarches pour trouver des (nouveaux) locataires (CE 05.06.2020 n° 423066) .

Au titre de la crise sanitaire. Un bailleur, qui s’est trouvé dans l’impossibilité de (re)louer un logement pendant la période de l’état d’urgence sanitaire (du 24.03.2020 au 10.07.2020), peut tenter de demander un dégrèvement, au titre de l’article 1399 du CGI.

Demande de dégrèvement. Le dégrèvement peut/doit être demandé, auprès des services fiscaux, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la durée minimale requise pour la vacance est atteinte (LPF art. R 196-5) . P.ex., si un logement est resté vacant d’avril à juillet 2020, le dégrèvement peut être demandé d’ici fin 2021.

Conseil. L’idéal est de pouvoir justifier d’un mandat de recherche de locataires, confié à un professionnel, suivant un niveau de loyer fixé puis au besoin adapté au regard du marché local (CE 12.06.2019 n° 418475 et 14.06.2017 n° 400351) .

Et en immobilier d’entreprise ?

Un dégrèvement possible... Au titre de l’art. 1389 du CGI, un dégrèvement de TF peut aussi être demandé en cas d’inexploitation d’un bien à usage commercial ou industriel, sous conditions. Le fait qu’un bien ait été donné en location-gérance ne fait pas obstacle au dégrèvement (CE 18.11.20219 n° 418466) .

Sous conditions... Pour bénéficier du dégrèvement, une inexploitation de 3 mois au moins, indépendante de la volonté du propriétaire, est à prouver. Notez que, pour le Conseil d’État, des « circonstances inhérentes » au bien, tels des défauts, dont il est affecté et ayant entraîné une décision administrative ayant fait obstacle à l’exploitation, ne peuvent suffire à caractériser le caractère contraint de l’inexploitation (CE 29.06.2020 n° 434521) .

Le fait qu’un logement soit mis en vente n’empêche pas de demander un dégrèvement pour vacance (d’au moins 3 mois), si le logement reste proposé à la location nue, avec un loyer fixé et adapté au vu du marché. Tenez compte des conditions spécifiques à respecter, pour un bien commercial ou industriel.

 

 

SEQUESTRE
Vous avez trouvé un bien immobilier rentable.
Vous l’avez visité. Vous avez envoyé une offre d’achat au vendeur (ou à l’agent immobilier qui le représente). Et l’offre a été acceptée !
Quelques jours plus tard, vous êtes donc chez le notaire pour signer un « compromis de vente ».
Ce compromis marque le départ du délai de 2 ou 3 mois durant lequel vous allez devoir boucler votre financement avec la banque, pour finalement signer l’acte définitif, toujours chez le notaire.
Le notaire vous demande de verser immédiatement 5 % du prix du bien (parfois même 10 %).Stupeur ! Vous n’étiez pas au courant.
Et vous n’avez peut-être même pas une telle somme disponible. Mais c’est le « séquestre ».
Et tout le monde a l’air de trouver cela normal.
Qu’est-ce que le séquestre ?
Il faut comprendre que, lorsqu’il signe avec vous, le vendeur prend un gros risqu
La procédure normale est la suivante :
L’acheteur signe le compromis.
Il va alors voir une ou plusieurs banques afin d’obtenir un financement.
S’il l’obtient, tout va bien.
S’il ne l’obtient pas, il donne une attestation de refus de prêt, et le vendeur peut vendre son bien à quelqu’un d’autre.
Ce n’est pas drôle pour le vendeur, car il a perdu du temps, et il doit tout recommencer de zéro.
Mais il y a pire
Pour le vendeur, pire, c’est quand l’acheteur « fait le mort ».
C’est-à-dire que : Soit il ne va jamais chercher les financements. Soit il n’a pas son financement, mais il ne dit rien à personne. C’est terrible pour le vendeur, car il est bloqué.
Le bien est en effet sous compromis. Le vendeur doit donc attendre la fin du compromis pour se dégager et pouvoir trouver un autre acheteur.
C’est pour éviter cela que le séquestre existe.
En effet, dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ses engagements, le vendeur pourra garder le séquestre comme dédommagement.
Et comme aucun acheteur, même peu sérieux, n’a envie de perdre 5 % du prix du bien, le séquestre oblige l’acheteur à être sérieux.
De plus, le séquestre montre au vendeur que l’acheteur est un minimum solvable (acheter un bien immobilier sans avoir en poche au moins 5 % de sa valeur est un peu dangereux…).
Attention : si, en tant qu’acheteur, vous ne respectez pas vos engagements, le vendeur peut vous poursuivre et demander à être indemnisé, même si vous n’avez pas versé de séquestre.
Mais sans séquestre, c’est quand même moins facile. Il ne sait même pas si vous êtes solvable…
En tant qu’acheteur, vous n’avez peut-être pas envie de verser de séquestre
En effet, même si vous avez cet argent, il est peut-être placé.
Et vous n’avez pas envie de l’immobiliser pendant 2 ou 3 mois chez un notaire.
Par exemple, 5 % de 300.000 euros représentent quand même 15.000 euros. Et mieux vaut avoir 15.000 euros investis et rapportant des intérêts plutôt qu’en train de dormir sur le compte d’un notaire. Dans ce cas, pensez absolument à indiquer dans votre offre que vous procéderez à l’achat « sans séquestre ».
En général, les vendeurs ne s’y opposent pas car ils se concentrent sur le prix.
S’ils s’opposent quand-même à cette clause, n’hésitez pas à proposer de mettre 1.000 ou 2.000 euros.
Cela les rassurera et vous évitera de sortir une somme importante.
En effet, le séquestre n’est pas obligatoire, et son montant est totalement négociable.
Mais attention. Pensez bien à toujours parler du séquestre (et de son absence potentielle) dès que vous faites votre offre d’achat. N’attendez surtout pas la rédaction du compromis.

TRAVAUX ET DÉCORATION, DROIT IMMOBILIER

Propriétaires / locataires : en cas de dégâts, qui répare quoi ?

Publié le 21/11/2017
Tableau électrique, radiateur, chaudière ou encore canalisations… quels sont les travaux à la charge du locataire ou du propriétaire ?
C’est la 4ème source de litige entre propriétaires et locataires, selon le baromètre annuel de la Confédération générale du Logement : les travaux et réparations. La Commission nationale de concertation publie un fascicule précisant pour chaque partie de la maison, les travaux à la charge du locataire et ceux qui concernent le propriétaire.

1- L’ENTRÉE

Dans l’entrée, par exemple, le locataire est responsable de l’entretien du ou des radiateurs, du compteur d’eau individuel ou encore du remplacement des fusibles du tableau électrique. Le propriétaire lui, se chargera de changer, le cas échéant, la porte d’entrée, le détecteur de fumée ou encore le tableau électrique. 

TRAVAUX ET DÉCORATION, DROIT IMMOBILIER

Propriétaires / locataires : en cas de dégâts, qui répare quoi ?

Publié le 21/11/2017
Tableau électrique, radiateur, chaudière ou encore canalisations… quels sont les travaux à la charge du locataire ou du propriétaire ?
C’est la 4ème source de litige entre propriétaires et locataires, selon le baromètre annuel de la Confédération générale du Logement : les travaux et réparations. La Commission nationale de concertation publie un fascicule précisant pour chaque partie de la maison, les travaux à la charge du locataire et ceux qui concernent le propriétaire.

1- L’ENTRÉE

Dans l’entrée, par exemple, le locataire est responsable de l’entretien du ou des radiateurs, du compteur d’eau individuel ou encore du remplacement des fusibles du tableau électrique. Le propriétaire lui, se chargera de changer, le cas échéant, la porte d’entrée, le détecteur de fumée ou encore le tableau électrique.
 

2- LES PIÈCES À VIVRE

Là encore, c’est au locataire de prendre soin des murs et sols en maintenant un certain état de propreté, tout en modifiant les prises électriques qui pourraient se détériorer. Les travaux à la charge du propriétaire ne concernent que le renouvellement des radiateurs ou des fenêtres.
 

3- LA CUISINE

Du débouchage des évacuations de l’évier au remplacement des joints en passant par le débouchage des siphons, toutes ces tâches sont réalisées par le locataire. Le propriétaire, lui, est responsable du conduit d’alimentation d’eau, du remplacement de la colonne d’eau usée ou de la chaudière. 
 

4- LES SANITAIRES

Au locataire l’entretien de la robinetterie, le débouchage des toilettes sans oublier le remplacement des tuyaux de douche. Le propriétaire est, lui, responsable du ballon électrique et de la colonne d’eau usée. 
 

5- A L’EXTÉRIEUR DU LOGEMENT

Le nettoyage, le débouchage et l’entretien des gouttières dépendent du locataire, tout comme l’entretien de la porte de la cave ou le ramonage de la cheminée. Le propriétaire sera responsable de la toiture et de la réparation des canalisations.



Ludovic CLERIMA
Illustrations : © Ministère du Logement et de l’Habitat durable
 
 

2- LES PIÈCES À VIVRE

Là encore, c’est au locataire de prendre soin des murs et sols en maintenant un certain état de propreté, tout en modifiant les prises électriques qui pourraient se détériorer. Les travaux à la charge du propriétaire ne concernent que le renouvellement des radiateurs ou des fenêtres. 
 

3- LA CUISINE

Du débouchage des évacuations de l’évier au remplacement des joints en passant par le débouchage des siphons, toutes ces tâches sont réalisées par le locataire. Le propriétaire, lui, est responsable du conduit d’alimentation d’eau, du remplacement de la colonne d’eau usée ou de la chaudière.

4- LES SANITAIRES

Au locataire l’entretien de la robinetterie, le débouchage des toilettes sans oublier le remplacement des tuyaux de douche. Le propriétaire est, lui, responsable du ballon électrique et de la colonne d’eau usée.
 

5- A L’EXTÉRIEUR DU LOGEMENT

Le nettoyage, le débouchage et l’entretien des gouttières dépendent du locataire, tout comme l’entretien de la porte de la cave ou le ramonage de la cheminée. Le propriétaire sera responsable de la toiture et de la réparation des canalisations.

Ludovic CLERIMA
Illustrations : © Ministère du Logement et de l’Habitat durable
 

Acheter un bien immobilier, c’est s’engager sur une longue période. Il est donc essentiel de bien évaluer son budget et de prendre en compte les frais annexes, à ne pas négliger, avant de souscrire un crédit.

Achat immobilier, soyez vigilent sur les premiers frais annexes

À l’occasion de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit savoir qu’il est dans l’obligation de verser un acompte au vendeur du bien immobilier. Cet acompte, négociable, représente généralement 10 % du prix d’achat, selon acecrédit.fr, courtier en crédit immobilier : « Cette étape intervient alors que l’acquéreur n’a pas encore souscrit son crédit immobilier : c’est l’apport personnel qui doit permettre de couvrir cette première dépense », précise la société de courtage. À noter qu’en cas de rétractation injustifiée de l’acquéreur, le vendeur a la possibilité de conserver l’acompte. Autres dépenses à ne pas négliger au moment de l’achat : les frais de dossier. Ces derniers s’élèvent en moyenne entre 600 € et 1 000 € et peuvent atteindre jusqu’à 1 % du capital emprunté. En revanche, si l’acquéreur passe par un courtier en crédit, les honoraires perçus par celui-ci se substituent à ceux demandés par les organismes bancaires.

Bon à savoir

Alors que dans le cadre des crédits classiques, les frais de dossier peuvent atteindre 1 % du capital emprunté, certains crédits, comme le prêt à taux zéro (PTZ), en sont exempts.

N'oubliez pas non plus les garanties bancaires et les assurances obligatoires

Les garanties protègent les banques contre les risques d’impayés. La caution, qui est la garantie la plus courante, représente en moyenne 1,2 % du montant emprunté. Son coût se compose d’une commission et d’une participation au fonds mutuel de garantie (FMG) : 75 % de la somme versée au FMG est récupérée par les emprunteurs une fois le crédit totalement remboursé ou en cas de revente. Il existe d’autres garanties, comme l’hypothèque ou le nantissement, qui nécessitent un acte notarié, mais la somme engagée ne peut être récupérée. Le choix de la garantie dépend principalement du profil de l’emprunteur. Ce dernier ne doit pas non plus négliger le coût des assurances demandées par les établissements bancaires, dont certaines sont obligatoires. C’est le cas de l’assurance décès-invalidité, qui représente près de 10 % du crédit. Son coût varie selon le type de contrat, l’âge de l’emprunteur et son état de santé.

Le nantissement, comment ça marche ?

Dans le cadre du nantissement, l’emprunteur apporte en caution un bien immobilier ou des valeurs mobilières.

Attention aux frais de notaire : jusqu’à 8 % du prix d’achat dans l’ancien

Au-delà des frais bancaires, les acheteurs ne doivent pas oublier certaines dépenses, comme les frais de notaire ou la taxe foncière. Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, et 7 à 8 % dans l'ancien ou pour un terrain à bâtir. De son côté, la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l’acquéreur, proportionnellement à leur durée d'occupation respective sur l'année. Elle est calculée en fonction de l’adresse du logement et du taux d’impôt voté par la collectivité territoriale. De plus, si le bien acheté se trouve dans une copropriété, l’acquéreur doit prévoir le remboursement de l’avance de charges au vendeur ainsi que les frais d’ouverture du compte auprès du syndic. Enfin, dans le cadre de l’achat d’une maison neuve, les acquéreurs doivent également prévoir le paiement de différentes taxes (taxe locale d’équipement, participation pour raccordement à l’égout, etc.), dont le montant varie d’une ville à l’autre.

Revenus fonciers : du nouveau pour les travaux déductibles

Le Conseil d’État vient à nouveau de se prononcer, à une double reprise, sur la nature des travaux déductibles en matière de revenus fonciers, lorsque des travaux sont réalisés pour un immeuble d’habitation. Un point s’impose, à ce sujet...

Travaux déductibles : les critères

En droit. En application de l’article 31 du Code général des impôts (CGI), un propriétaire assujetti à l’impôt sur le revenu (une personne physique, ou une SCI concernée) peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux réalisés pour/dans un immeuble. Sont concernées les dépenses de réparation et d’entretien (effectivement) supportées par le propriétaire, outre «les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement»(CGI, art. 31 I 1° a. et b.) . Ainsi, le caractère déductible ou non de travaux doit s’apprécier au vu de leur nature. Des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles. Des travaux de reconstruction ou d’agrandissement» ne le sont pas. C’est-à-dire ?
Travaux de reconstruction. Le Conseil d’État vient de confirmer que doivent «être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962 - dans le même esprit : CAA Versailles 01.03.2022 20VE00914 et 20VE00913) .
Travaux d’agrandissement. Pour le Conseil d’État, doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement «ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants»(CE 03.03.2022 n° 443135 et 447962) . C’est par ex. le cas pour la transformation d’un grenier impliquant une augmentation de la surface habitable de 27 m² à 70 m²(CE 03.03.2022 n° 447962) .

Travaux déductibles : les précisions

Aménagement/transformation. Dans une affaire, le Conseil d’État a précisé que des «travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable»(CE 03.03.2022 n° 447962) . Dans une autre affaire, des juges avaient estimé que les travaux réalisés par une SCI pour transformer un hôtel en logements n’étaient pas déductibles. Mais le Conseil d’État a annulé leur arrêt, car en l’espèce les travaux n’avaient «pas affecté de manière importante le gros œuvre et n’étaient pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction»(CE 03.03.2022 n° 443135) .
Réhabilitation/restauration. Une opération de restauration/réhabilitation peut comporter à la fois des travaux de réparation ou d’amélioration, et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. En pareil cas, la déductibilité des travaux «dépend de leur caractère dissociable ou indissociable»(rép. min. n° 56076 du 16.02.2010 JOAN p. 1661) . À cet égard, pour le Conseil d’État, des juges ne sauraient hâtivement considérer que tous les travaux ont le caractère de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. A été ainsi annulé un arrêt ayant jugé que certains travaux, qui n’avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre, étaient indissociables de ceux réalisés pour transformer un grenier en surface habitable (arrêt 447962) .
Conseil. En cas de litige, veillez à pouvoir justifier de la nature des travaux déductibles (entretien, réparation ou amélioration), et au besoin de leur caractère dissociable d’autres travaux de reconstruction ou d’agrandissement (CAA Paris16.02.2022 20PA00468 et CAA Lyon 27.01.2022 21LY02221) .
Des travaux d’aménagement interne n’affectant pas le gros œuvre, quelle que soit leur importance, sont déductibles s’ils n’impliquent pas d’augmentation de volume ou de surface habitable. Des réparations/améliorations réalisées lors d’une réhabilitation/restauration sont déductibles si elles sont dissociables des gros travaux (agrandissement...).